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남자레플리카 [올앳부동산]빈 사무실이 집으로, 주택공급 새카드 될까···비아파트에 세제·금융 지원 필요해

이진숭

19시간 50분전 0 0

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남자레플리카 차를 타고 서울 남산1호터널에서 빠져나와 광화문·종로 도심으로 향하는 길이 청계천과 엇갈리는 지점에 ‘파고다타워’가 있다. 옛 ‘파고다어학원’ 건물. 주변에 31층 삼일빌딩, 29층 한화사옥 등 쟁쟁한 고층빌딩들과 겨뤄도 존재감이 밀리지 않는 독특한 디자인의 건물이다. 40년 동안 어학원 본사였지만 지난 5월 이 건물은 저층부는 피부과 등 메디컬센터, 고층부는 호텔로 바뀌었다. 폭발적으로 늘어난 ‘의료관광’ 수요를 노리고 건축물 용도 전환을 한 것이다.
서울의 주택 공급 문제가 커지면서 최근 정부는 이처럼 기존 건물 용도를 바꾸는 비주택 리모델링 사업에 다시 눈을 돌리고 있다. 기존 용도의 수요가 감소한 건물을 헐고 다시 짓기보다는 리모델링을 거쳐 다른 용도로 활용하는 건 미국 뉴욕시 등 세계적 추세와 맞닿아 있다. 오피스를 주택으로 변경할 때 풀어야 할 난관이 적지 않지만 무엇보다 공급량을 유의미하게 늘리고 싶다면 임대건설사업자 금융 공급 문제부터 풀어야 한다는 지적이 9일 나온다.
정부는 올해부터 공실 오피스와 상가 등을 청년·신혼부부 공공임대로 전환하는 사업을 본격화했다. 목표는 올해 2000가구 공급이다.
비주택 리모델링은 새로운 정책이 아니다. 원래 비주택 리모델링 사업의 주요 대상은 호텔이었다. 한때 공급 과잉에 더해 코로나19 대유행 영향으로 관광객이 줄자 호텔이 애물단지 취급을 받았기 때문이다. 마침 호텔은 객실마다 화장실을 갖추고 있는 등 다른 용도 건물보다 주택으로 전환하기 비교적 용이하다는 장점도 있었다.
실제로 한국토지주택공사(LH)는 2020~2021년 호텔 등 10개 건물을 기숙사·도시형생활주택·오피스텔 등 주거용으로 바꿔 모두 1291가구를 공급했다. 고려대 근처인 성북구 안암생활 122가구, 가산디지털단지 인근 에스키스 가산 181가구 등이다. 두 곳 모두 관광호텔을 리모델링해 주택으로 만들었다.
하지만 문재인 정부에서 윤석열 정부로 넘어가며 주택 정책이 바뀌면서 비주택 리모델링 사업은 2022년부터 일시에 중단됐다.
부활한 건 올해부터다. 올해 들어 정부는 다시 비주택 리모델링을 꺼내 들었지만 방향은 달라졌다. 한류 열풍으로 관광객이 급증하면서 호텔 수요는 살아난 만큼, 호텔 대신 공실 오피스와 상가를 주택으로 전환하는 데 초점을 맞췄다. 7월부터 청년·신혼부부 대상 공공임대주택으로 변경하는 사업을 공고내면서 본격 시작했다.
하지만 주택으로 변경하기에 난관이 적지 않다. 지난 9월 LH토지주택연구원의 관련 보고서는 호텔의 주택 전환조차 ‘바닥난방, 욕실 설치에 따른 구조변경 부담’ ‘주거성능 저하 우려’ 등으로 사업을 진행하기에 어려움이 있다고 지적했다.
에스키스 가산 공급·운영 주체인 사회적기업 나눔하우징 관계자는 “리모델링 과정에서 가장 이슈가 되는 건 바닥”이라며 “층간소음 방지를 위한 보강, 난방 배관 교체 등에 어려움이 있어 초기 예상보다 많은 시간이 걸렸다”고 말했다. 호텔 시절의 중앙 냉난방 장치가 그대로 남아 개별 가구에서 온도를 조절할 수 없는 단점도 있다.
채광과 환기가 쉽지 않은 오피스 건물일 경우 주거용으로 바꾸기가 더 쉽지 않다. 호텔을 주거용으로 바꾼 경험이 있는 한 임대건설사업체 대표는 “모든 객실로 기본 채광이 확보돼야 하는 호텔과 달리 오피스에선 창에서 멀리 떨어져 채광이 직접적으로 닿지 않는 공간이 많다”며 “주거용으로 바꾸면 그런 공간 활용이 애매해질 수밖에 없다”고 말했다. 주거로 변경하기에 적절한 구조의 오피스 건물을 찾는 일부터가 만만치 않다는 이야기다.
이같은 한계는 미국 뉴욕시가 먼저 경험했다. 뉴욕시는 원도심의 오피스 공실률이 20%를 웃돈 1990년대부터 리모델링을 활발하게 추진했다. 당시 뉴욕에선 채광의 사각지대가 없는 중정을 품은 네모난 건물이나 길쭉한 형태의 오피스가 주택용으로 전환하기에 적합하다는 분석도 나왔다.
특히 뉴욕시가 사업을 키울 수 있었던 배경에는 세제·금융 등 제도적 지원이 있었다는 점을 전문가들은 지적했다.
이윤상 국토연구원 부연구위원이 지난 7월 발표한 보고서에 따르면, 뉴욕시는 1995년 비주거용 건물을 공동주택으로 바꾼 경우엔 건물 가치 증가분 금액에 대한 재산세를 12년 동안 20~100% 면제하는 등의 세제 혜택을 시행했다. 이 정책이 적용되는 기간 모두 1만2865가구가 공급됐다. 1990~2020년 뉴욕 원도심 주택 증가분의 40%가 넘는 규모다.
뉴욕시는 코로나19 대유행을 거치며 재택근무가 늘어나고 오피스 수요가 줄자 2024년 리모델링에 따른 재산세 혜택을 재개하면서 적용 기간을 25~35년으로 늘렸다. 혜택을 한층 더 강화한 것이다.
의무 역시 부과했다. 공급 가구의 최소 25%는 임대료가 중위소득 이하 가구가 부담가능한(affordable) 수준이면서 특히 최소 5%는 지역 중위소득 40% 미만 소득의 가구가 부담가능한 수준이어야 한다는 조건이다. 해당 임대주택이 다른 임대주택과 격리되지 않고 출입구·공용공간을 공유해야 한다는 등의 세세한 규정도 만들었다.
이 부연구위원은 “(오피스의 주택 전환이) 충분한 수요와 사업성을 가지는지 불확실한 시기에 재정 지원 정책은 사업성을 검증할 수 있는 기회를 제공하고, 사업 확산의 마중물 역할을 했다“고 평가했다.
특히 금리 인상과 전세사기 여파로 민간 비아파트 공급이 위축된 만큼, 공공 공급 확대와 민간 공급 촉진을 위한 금융 지원 등 대책이 필요하다는 지적이 나온다.
올해 상반기 서울 비아파트 착공량은 3700건으로 지난해 같은 기간에 비해선 2배로 늘었지만, 2021년 상반기 1만2000가구를 웃돈 것에 비하면 한참 적은 수준이다. 여기에 올해 1만3000가구 착공이 목표인 서울 신축매입임대 물량을 제외하면 민간의 착공량은 미미하다는 분석도 나오는 실정이다.
최경호 주거중립성연구소 수처작주 소장은 “반도체 초과세수를 활용해 주택공급진흥기금 같은 별도 기금을 조성한 다음 행복주택 등 기존 공공임대주택 이하로 임대료를 제한하거나 20년 장기 거주 보장하는 사업자에게 빌려주는 등의 방식을 생각해 볼 수 있다”고 말했다.
GS건설이 LS일렉트릭과 인공지능(AI) 데이터센터 사업 협력을 강화하기 위한 업무협약을 맺었다.
GS건설은 10일 LS일렉트릭과 AI 데이터센터 사업환경 변화에 따른 공동 대응을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 밝혔다. 이날 서울 용산구 LS용산타워에서 열린 업무협약식엔 허윤홍 GS건설 대표와 구자균 LS일렉트릭 회장, 채대석 LS 일렉트릭 대표 등이 참석했다.
두 회사는 향후 급변하는 AI 데이터센터 시장과 기술환경에 대한 공동 대응, 관련 사업의 안정적이고 원활한 추진을 위해 상호 협력을 할 계획이다.
업무협약에는 특히 GS건설이 추진하거나 계획 중인 AI 데이터센터 사업에 필요한 주요 전력기기를 LS일렉트릭을 통해 적기에 공급받을 수 있도록 협력체계를 구축한다는 내용이 담겼다. 고전력·고밀도 AI 데이터센터의 최대 화두인 전력 효율성 개선을 위해 차세대 직류(DC) 배전 기술 개발에도 협력키로 했다.
두 회사는 관련 기술교류회를 개최하고, 글로벌 빅테크 기업 등 주요 고객사의 요구사항에 공동 대응할 계획이다.
GS건설 관계자는 “AI 데이터센터는 전력 인프라 경쟁력이 사업의 성패를 좌우하는 핵심 요소”라며 “이번 협약을 통해 AI 데이터센터 사업 경쟁력을 지속적으로 강화해 나가겠다”고 말했다.
LS일렉트릭 관계자는 “미국 빅테크 시장에서 이미 검증된 최고 수준의 전력 설루션과 차세대 배전 기술력을 바탕으로 GS건설과의 협력을 강화해 글로벌 전력 인프라 시장을 선도해 나갈 것”이라고 말했다.
폭염·가뭄 장기화로 농축산물의 피해가 커지면서 농협이 재해자금 3000억원을 긴급 지원하는 등 재난 종합 지원대책을 마련했다.
농협은 재해자금 3000억원으로 폭염·가뭄 피해 예방에 필요한 영농·축산자재 지원을 확대한다고 9일 밝혔다.
농협은 농작물 고온으로 인한 농작물의 장해와 병해충을 예방하기 위해 수급안정사업 적립금 17억원을 활용해 약제와 차광도포제를 지원하기로 했다.
축산 농가에 대해선 전국 110개 축협의 폭염 취약 농가 3693호를 대상으로 긴급 살수 지원에 나서고, 4억원 규모의 폭염 저감 시설 설치와 생산성 향상 지원을 병행한다.
농협은 이 밖에 농업인의 온열 질환 예방을 위해 전국에 5927개의 무더위 쉼터를 운영하고, 얼린 냉매 팩을 목에 두르는 넥쿨러 32만개와 양파즙 100만개 등을 지원하기로 했다.

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