탐정사무소 이재명 대통령이 10일 호남권 반도체 클러스터 입지로 확정된 광주 군공항 부지를 두고 2028년 중순까지 광주기지 기능을 다른 군공항으로 임시 배치하라고 지시했다. 청와대는 올해 안에 3대 메가프로젝트를 지원메가특구특별법을 제정하겠다고 밝혔다.
이 대통령은 이날 청와대에서 메가프로젝트 민관 합동 제2차 점검회의를 주재하고 “속도전을 넘어서 전격전을 치러야 하는 상황”이라며 “호남 반도체 클러스터의 경우에는 일본 구마모토에 못지않은 속도로 신속하게 집행됐으면 좋겠다”고 말했다. 이 대통령이 언급한 TSMC의 구마모토 공장은 2022년 착공해 2024년 2월 준공까지 2년이 채 걸리지 않았다.
이 대통령은 지난달 6일 1차 회의에서 호남 반도체 클러스터 부지로 선정한 광주 군공항과 관련해 “국방부는 2028년 중순까지 광주 기지 기능을 다른 군공항으로 임시 배치해서 광주 군공항 부지가 반도체 산업 단지로 조기에 활용될 수 있도록 조치해주면 좋겠다”며 “임시 배치 이전이라도 군공항 인근의 부지에 산단이 조기 착공할 수 있도록 최선을 다해 주시기 바란다”고 밝혔다.
강훈식 대통령비서실장은 이날 회의를 마친 후 브리핑을 열고 “(광주 기지) 탄약고 예정 부지의 경우 부지 조성 작업을 조기에 착수해 기업이 원하는 경우 최대한 이른 시간 내에 팹(공장) 착공이 가능할 수 있도록 선제적으로 정비하기로 했다”며 “기업들의 수요를 확인한 후 인근 부지에 대한 추가 후보지 지정도 빠르게 추진하겠다”고 말했다.
청와대 고위 관계자는 광주 군공항 이전을 둘러싼 전남광주통합특별시와 무안군 간 이견에 대해 “광주시와 무안군도 잘 협의하고 논의하는 것으로 안다”고 밝혔다.
강 실장은 호남권 반도체 클러스터 전력 공급과 관련해선 “1단계 공급 선로를 신속히 구축해 2028년 말부터 전력을 공급하고, 지역 내 재생에너지와 에너지 저장 장치, 열병합 액화천연가스(LNG) 발전 등 안정적 전력 공급을 위해 발전력도 확충하기로 했다”고 전했다.
정부는 각종 인허가와 환경영향평가 등을 단축하고, 전력·용수·교통 등 기반 시설과 주거·교육 등 정주 여건을 갖추기 위한 메가특구특별법 제정도 연내 추진하기로 했다. 총리실에는 메가프로젝트 범정부 지원 협의회를 만들어 부처 간 협업을 지원할 예정이다. 강 실장은 “메가 프로젝트가 과감한 규제 혁신과 부처 간 벽 허물기의 시발점이 돼야 한다”고 말했다.
청와대 고위 관계자는 메가특구특별법 핵심 쟁점인 ‘주 52시간 특례 조항’을 두고 “메가프로젝트의 성공이 주 52시간제와 직접 연관된 사항은 아니라고 판단하고 있다”며 “해당 지역과 노동계가 함께 논의해 공간을 열어낼 때, 지역주민의 동의를 받을 때 가능한 문제다. 일방적으로 이 대통령이나 청와대가 지휘할 문제가 아니기 때문에 숙고의 시간을 가지고 있다”고 밝혔다.
호남권 외 충청권과 영남권의 대규모 투자 프로젝트는 올해 일부 시작될 예정이다. 충청권의 경우 SK하이닉스, 삼성전자, 삼성전기, 삼성디스플레이, 삼성SDI, 네이버 등 6개 기업이 246조원 규모 프로젝트를 올해 중 착공하거나 설비 증설에 나선다. 영남권은 SK, 삼성전자, 삼성SDS, LG이노텍, LG디스플레이, 한화, 현대차, 두산 등 8개 기업이 107조원 규모 프로젝트를 올해 중 착공하거나 증설에 착수한다.
정부는 메가프로젝트 관련 상생 협력 방안도 함께 추진한다. 대·중소기업이 함께 반도체 기술 개발부터 실증·양산까지 협력하는 ‘함께 성장 프로젝트’를 향후 10년간 1조원 규모로 추진하고, 수출 소부장 기업의 자금난 해소를 위한 상생 무역 금융 5조원을 공급하기로 했다. 또 반도체 분야 유망 소부장 기업과 팹리스(반도체 설계 기업)에 집중 투자하는 약 5조원 규모의 반도체 신규 펀드도 조성한다.
차를 타고 서울 남산1호터널에서 빠져나와 광화문·종로 도심으로 향하는 길이 청계천과 엇갈리는 지점에 ‘파고다타워’가 있다. 옛 ‘파고다어학원’ 건물. 주변에 31층 삼일빌딩, 29층 한화사옥 등 쟁쟁한 고층빌딩들과 겨뤄도 존재감이 밀리지 않는 독특한 디자인의 건물이다. 40년 동안 어학원 본사였지만 지난 5월 이 건물은 저층부는 피부과 등 메디컬센터, 고층부는 호텔로 바뀌었다. 폭발적으로 늘어난 ‘의료관광’ 수요를 노리고 건축물 용도 전환을 한 것이다.
서울의 주택 공급 문제가 커지면서 최근 정부는 이처럼 기존 건물 용도를 바꾸는 비주택 리모델링 사업에 다시 눈을 돌리고 있다. 기존 용도의 수요가 감소한 건물을 헐고 다시 짓기보다는 리모델링을 거쳐 다른 용도로 활용하는 건 미국 뉴욕시 등 세계적 추세와 맞닿아 있다. 오피스를 주택으로 변경할 때 풀어야 할 난관이 적지 않지만 무엇보다 공급량을 유의미하게 늘리고 싶다면 임대건설사업자 금융 공급 문제부터 풀어야 한다는 지적이 9일 나온다.
정부는 올해부터 공실 오피스와 상가 등을 청년·신혼부부 공공임대로 전환하는 사업을 본격화했다. 목표는 올해 2000가구 공급이다.
비주택 리모델링은 새로운 정책이 아니다. 원래 비주택 리모델링 사업의 주요 대상은 호텔이었다. 한때 공급 과잉에 더해 코로나19 대유행 영향으로 관광객이 줄자 호텔이 애물단지 취급을 받았기 때문이다. 마침 호텔은 객실마다 화장실을 갖추고 있는 등 다른 용도 건물보다 주택으로 전환하기 비교적 용이하다는 장점도 있었다.
실제로 한국토지주택공사(LH)는 2020~2021년 호텔 등 10개 건물을 기숙사·도시형생활주택·오피스텔 등 주거용으로 바꿔 모두 1291가구를 공급했다. 고려대 근처인 성북구 안암생활 122가구, 가산디지털단지 인근 에스키스 가산 181가구 등이다. 두 곳 모두 관광호텔을 리모델링해 주택으로 만들었다.
하지만 문재인 정부에서 윤석열 정부로 넘어가며 주택 정책이 바뀌면서 비주택 리모델링 사업은 2022년부터 일시에 중단됐다.
부활한 건 올해부터다. 올해 들어 정부는 다시 비주택 리모델링을 꺼내 들었지만 방향은 달라졌다. 한류 열풍으로 관광객이 급증하면서 호텔 수요는 살아난 만큼, 호텔 대신 공실 오피스와 상가를 주택으로 전환하는 데 초점을 맞췄다. 7월부터 청년·신혼부부 대상 공공임대주택으로 변경하는 사업을 공고내면서 본격 시작했다.
하지만 주택으로 변경하기에 난관이 적지 않다. 지난 9월 LH토지주택연구원의 관련 보고서는 호텔의 주택 전환조차 ‘바닥난방, 욕실 설치에 따른 구조변경 부담’ ‘주거성능 저하 우려’ 등으로 사업을 진행하기에 어려움이 있다고 지적했다.
에스키스 가산 공급·운영 주체인 사회적기업 나눔하우징 관계자는 “리모델링 과정에서 가장 이슈가 되는 건 바닥”이라며 “층간소음 방지를 위한 보강, 난방 배관 교체 등에 어려움이 있어 초기 예상보다 많은 시간이 걸렸다”고 말했다. 호텔 시절의 중앙 냉난방 장치가 그대로 남아 개별 가구에서 온도를 조절할 수 없는 단점도 있다.
채광과 환기가 쉽지 않은 오피스 건물일 경우 주거용으로 바꾸기가 더 쉽지 않다. 호텔을 주거용으로 바꾼 경험이 있는 한 임대건설사업체 대표는 “모든 객실로 기본 채광이 확보돼야 하는 호텔과 달리 오피스에선 창에서 멀리 떨어져 채광이 직접적으로 닿지 않는 공간이 많다”며 “주거용으로 바꾸면 그런 공간 활용이 애매해질 수밖에 없다”고 말했다. 주거로 변경하기에 적절한 구조의 오피스 건물을 찾는 일부터가 만만치 않다는 이야기다.
이같은 한계는 미국 뉴욕시가 먼저 경험했다. 뉴욕시는 원도심의 오피스 공실률이 20%를 웃돈 1990년대부터 리모델링을 활발하게 추진했다. 당시 뉴욕에선 채광의 사각지대가 없는 중정을 품은 네모난 건물이나 길쭉한 형태의 오피스가 주택용으로 전환하기에 적합하다는 분석도 나왔다.
특히 뉴욕시가 사업을 키울 수 있었던 배경에는 세제·금융 등 제도적 지원이 있었다는 점을 전문가들은 지적했다.
이윤상 국토연구원 부연구위원이 지난 7월 발표한 보고서에 따르면, 뉴욕시는 1995년 비주거용 건물을 공동주택으로 바꾼 경우엔 건물 가치 증가분 금액에 대한 재산세를 12년 동안 20~100% 면제하는 등의 세제 혜택을 시행했다. 이 정책이 적용되는 기간 모두 1만2865가구가 공급됐다. 1990~2020년 뉴욕 원도심 주택 증가분의 40%가 넘는 규모다.
뉴욕시는 코로나19 대유행을 거치며 재택근무가 늘어나고 오피스 수요가 줄자 2024년 리모델링에 따른 재산세 혜택을 재개하면서 적용 기간을 25~35년으로 늘렸다. 혜택을 한층 더 강화한 것이다.
의무 역시 부과했다. 공급 가구의 최소 25%는 임대료가 중위소득 이하 가구가 부담가능한(affordable) 수준이면서 특히 최소 5%는 지역 중위소득 40% 미만 소득의 가구가 부담가능한 수준이어야 한다는 조건이다. 해당 임대주택이 다른 임대주택과 격리되지 않고 출입구·공용공간을 공유해야 한다는 등의 세세한 규정도 만들었다.
이 부연구위원은 “(오피스의 주택 전환이) 충분한 수요와 사업성을 가지는지 불확실한 시기에 재정 지원 정책은 사업성을 검증할 수 있는 기회를 제공하고, 사업 확산의 마중물 역할을 했다“고 평가했다.
특히 금리 인상과 전세사기 여파로 민간 비아파트 공급이 위축된 만큼, 공공 공급 확대와 민간 공급 촉진을 위한 금융 지원 등 대책이 필요하다는 지적이 나온다.
올해 상반기 서울 비아파트 착공량은 3700건으로 지난해 같은 기간에 비해선 2배로 늘었지만, 2021년 상반기 1만2000가구를 웃돈 것에 비하면 한참 적은 수준이다. 여기에 올해 1만3000가구 착공이 목표인 서울 신축매입임대 물량을 제외하면 민간의 착공량은 미미하다는 분석도 나오는 실정이다.
최경호 주거중립성연구소 수처작주 소장은 “반도체 초과세수를 활용해 주택공급진흥기금 같은 별도 기금을 조성한 다음 행복주택 등 기존 공공임대주택 이하로 임대료를 제한하거나 20년 장기 거주 보장하는 사업자에게 빌려주는 등의 방식을 생각해 볼 수 있다”고 말했다.

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