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[정준호의 부동산과 사회경제]금융은 안정되는데 주거는 불안…주택 정책이 넘어야 할 딜레마

이진숭

8시간 16분전 1 0

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집값을 잡겠다는 정책이 집을 사기도 빌려 살기도 어렵게 만든다면, 우리는 무엇을 안정시키고 있는 것인가. 지금 부동산 문제는 전국 집값 상승이 아니다. 불안의 진원지는 서울과 경기 남부 일부 지역이고, 문제의 성격도 달라졌다. 경기를 부양하느냐 투기를 누르느냐의 단순한 선택이 아니라, 가격 안정과 주거 안정을 어떻게 함께 이룰 것이냐의 문제다. 그런데 최근의 정책 환경은 이 둘을 점점 갈라놓고 있다.
정부는 가격 안정을 명분으로 대출 고삐를 죄고 있다. 가계부채를 줄이고, 과도한 레버리지를 거두며, 전세보증금을 발판 삼은 갭투자를 막겠다는 것이다. 금융 안정이라는 명분도 함께 깔려 있다. 고질적인 가계부채 문제를 생각하면 방향 자체는 흠잡을 데 없다. 전세금을 지렛대 삼아 매매시장에 뛰어드는 방식이 상승기마다 투기 수요를 부풀려온 것도 사실이다. 문제는 공급이 여러 제약에 묶인 채 대출과 갭투자만 줄어들 때 생긴다. 그사이 매매와 임대차시장의 진입 문턱은 함께 높아지고, 금융은 안정되는데 주거가 불안해지는 역설이 시작된다.
이 역설의 뿌리는 주택을 살 돈이 어디서 오는가에 있다. 구매력의 원천은 여러 갈래다. 자신의 저축과 현금, 증여·상속과 가족 간 거래, 기존 부동산이나 주식을 처분해 얻은 차익, 그리고 대출과 전세금으로 만든 자금이다. 이 가운데 정부가 손댈 수 있는 것은 전세자금대출 등 대출, 곧 레버리지 정도다. 상속과 증여, 높은 근로소득, 이미 보유한 자산, 주식 차익은 규제의 손이 닿지 않는 영역에 남는다.
그래서 대출을 조일수록 시장 밖으로 밀려나는 사람은 따로 있다. 월급을 모아 내 집 한 채를 마련하려던 무주택 실수요자다. 반면 현금 여력이 있거나 부모 자산을 물려받을 수 있는 사람, 고소득자는 여전히 시장 안에 머문다. 매매시장은 이들의 시장으로 좁아지고, 가격은 내려앉기보다 진입의 문턱만 높인다. 최근 강남 4구의 초고가 주택뿐 아니라 대출 한도와 자기자본 조달 가능성이 맞물리는 가격대의 아파트로 수요가 옮겨가는 현상도 이런 맥락에서 볼 수 있다. 정책이 그어놓은 금융의 경계선은 때로 시장에서 새로운 진입 장벽으로 작동한다. 이것이 첫 번째 부담 가능성 위기다.
임대차시장도 흔들리고 있다. 전월세 상승은 복합적이다. 지난 몇년간 전세사기 여파로 비아파트 전세 수요와 공급이 위축됐고, 다주택자 규제와 임대사업 환경 변화, 보증·대출 제도 조정이 겹치며 임대인의 전세 공급 유인도 약해졌다. 이런 정책과 시장 변화가 맞물려 나타난 것이 ‘전세의 월세화’다. 그러나 이는 전세의 소멸이 아니라, 형태를 바꾸며 여러 얼굴로 분화하는 과정이다. 큰 보증금에 월세를 얹은 보증부 월세, 이른바 반전세가 대표적이다. 임대인은 목돈을 지렛대로 쥔 채 매달 임대이익까지 거둔다. 갭투자의 실탄이자 주거비를 더는 수단이라는 전세의 두 얼굴이 한 계약 안에 포개지는 셈이다. 전세를 투기의 지렛대로만 보고 억눌러도 전세는 모습만 바꿀 뿐, 그 부담은 고스란히 임차인에게 옮겨간다.
더 곤란한 것은 이 전월세 부담이 거꾸로 매매 수요를 자극할 수 있다는 점이다. 오르는 전월세를 감당하느니 차라리 집을 사겠다는 생각은 누구에게나 든다. 그러나 그 생각을 실제 행동으로 옮길 수 있는 쪽은 또다시 현금과 자산을 쥔 사람들이다. 사자니 가격의 문턱이 높고, 버티자니 주거비 부담이 커지는 사람만 늘어난다. 이것이 두 번째 부담 가능성 위기다.
서울에서 집값은 결국 불안의 문제다. 사람들은 집을 사서 돈을 벌고 싶기도, 집을 사지 않으면 미래에서 밀려날까 두렵기도 하다. 전월세가 오르면 두려움이 커지고, 매매가가 오르면 문턱이 높아진다. 집을 사기도 빌리기도 어려운 구조가 굳어가는 것이다. 그러나 대출을 조이는 데 쏠린 정책이 임대차시장의 불안을 해소하지 못하는 사이, 그 부담은 주거 불안과 계층 양극화라는 이름으로 청년과 중산층에게 돌아간다. 필요한 것은 집값을 끌어내리는 한 번의 대책이 아니다. 가령, 매매 수요를 흡수할 수 있을 만큼 입지와 품질을 갖춘 장기 임대주택을 확대하고, 기업·협동조합 등 다양한 주체가 참여하는 임대 생태계를 키우는 접근도 필요하다. 그렇게 매매와 임대차 양쪽 불안을 덜어내는 것, 그것이 우리가 정작 이루어야 할 주거 안정이다.
2026 북중미 월드컵에서 순항하고 있는 홍명보호의 또 다른 행운이 따랐다. 조별리그의 마지막 상대인 남아프리카공화국에서 또 한 명의 결장자가 나왔다.
남아공 미드필더 테보호 모코에나(마멜로디 선다운스)가 19일 미국 애틀랜타 스타디움에서 열린 체코와 북중미 월드컵 조별리그 A조 3차전에서 전반 33분 경고를 받았다.
모코에나는 체코 미드필더 루카시 체르프를 향해 늦은 태클을 시도했다. 지난 12일 멕시코와 조별리그 1차전에서 경고 한 장을 받았던 모코에나는 경고 누적으로 25일 멕시코 몬테레이 스타디움에서 열리는 한국과 조별리그 최종전에 뛸 수 없게 됐다.
모코에나는 지난해 12월부터 올해 1월 열린 아프리카 네이션스컵에서 주전으로 활약하고 멕시코와의 이번 월드컵 첫 경기에서도 풀타임을 소화하는 등 A매치 50경기 넘게 출전하며 남아공 중원에서 핵심 역할을 해 온 선수다.
모코에나는 이날 체코전에서도 0-1로 끌려가던 후반 38분 상대의 핸드볼 반칙으로 얻은 PK를 침착하게 성공시키면서 1-1 무승부를 이끌었다.
남아공은 멕시코전에서 이미 미드필더 스페펠로 시톨레와 템바 즈와네가 퇴장해 이날 체코전을 뛰지 못했다.
즈와네는 전날 국제축구연맹(FIFA)에서 3경기 출전 정지 징계까지 받아 한국전까지 뛸 수 없다.
FIFA는 이번 대회를 앞두고 경고 누적에 따른 퇴장과 다이렉트 퇴장에 따른 구분 없이 퇴장은 1경기만 결장할 수 있도록 규정을 손질했다. 대신 FIFA는 필요하다고 판달할 경우 추가 제재를 부과할 수 있다고 명시했다. 즈와네가 그 첫 사례였다.
휴고 브로스 남아공 감독은 경기가 끝난 뒤 “대회 기간 두 번의 경고를 받은 것은 아쉬운 일”이라면서 “(한국전에) 결장하는 선수들이 팀에서 약한 선수들이 아니고 핵심 선수들이다. 해결해야 할 문제다”라고 말했다.
그러면서 “모코에나는 훌륭한 선수고, 지금도 그렇다. 하지만 어리석은 경고를 받았다”면서 “그런 일이 일어나선 안 됐지만, 이 또한 이 정도 레벨의 무대에서 우리가 배워야 할 부분”이라고 덧붙였다.
반대로 한국은 남아공의 핵심 미드필더인 모코에나와 즈와네가 결장해 조금 더 유리한 상황에서 경기를 치를 수 있게 됐다.
한국은 이날 멕시코 과달라하라 스타디움에서 열리는 멕시코와 조별리그 2차전에서도 상대의 주축 수비수인 세사르 몬테스가 직전 경기 퇴장으로 뛸 수 없어 카드로 웃는 그림이다.
2026년 6월의 정치적 풍경은 기이하다. 6·3 지방선거 이후 거대 양당은 선거 결과를 놓고 제대로 된 토론이나 평가를 내놓지 못하고 있다. 민심을 겸허하게 수용한다는 외면상의 표현과는 달리 양당 모두 당권 투쟁에 몰입하는 모습이어서 눈살을 찌푸리게 한다.
거기에 오늘로 20일째, 송파구 올림픽공원 핸드볼경기장 앞에서는 참정권 침해 항의 시위가 계속되고 있다. 사상 초유의 투표용지 부족 사태로 촉발된 참정권 침해 항의 시위는 한편으론 선관위 개혁을 주요한 과제로 끌어올렸지만, 한편으로는 부정선거 음모론자들의 본거지로 탈바꿈하고 있어서 걱정이다.
이런 것이 씁쓸한 우리 사회 민주주의의 현주소다. 계엄과 내란을 광장에서 막아낸 자랑스러운 역사를 만들어낸 대한민국의 민주주의는 ‘최소주의 민주주의’였다. 최소한의 민주적 장치마저 파괴하는 것에 분노한 시민들이 광장으로 모여들었다. 광장은 오색의 빛으로 빛났고, 여의도와 남태령, 한남동에서 동짓날 한파를 이기며 연대의 광장을 만들어냈다. 광장에선 유난히 “우리”를 많이 이야기했다. 공동체가 파괴된 사회에서 새로운 공동체를 만들려는 열망이 모인 자리였다.
박종철기념사업회가 열고 있는 ‘박종철 시민학교’에 나온 ‘남태령동지회’의 활동가는 조직도 없는 상황에서 2030 여성들이 어떻게 모일 수 있었느냐는 질문에 “세계가 무너졌다는 위기감”이 있었다고 했다. 각자도생의 사회에서 이마저도 무너진다는 위기감이 사람들을 광장에 나오게 했고, 그곳에서 서로 다르지만, 비슷한 요구를 가진 사람들을 만났다는 것이다. 그래서 서로 이 사회의 소수자성을 발견하고, 그들의 처지에서 나오는 요구들을 쏟아냈다. 그러므로 그 광장에서 집약된 ‘사회대개혁 시민선언’은 새로운 사회계약이었다. 처음으로 대중들 앞에서 발언한다는 사람들은 광장이 닫힌 뒤에도 투쟁하는 소수자들, 약자들의 현장을 찾아 연대활동에 나섰다.
이번에도 무시된 광장의 요구
그런데 광장 이후에는 광장의 요구가 무시됐다. 2016~2017년 촛불광장과 2024~2025년 빛의 광장에 모인 시민들을 극찬했던 더불어민주당은 시민들의 힘으로 집권한 뒤 정작 광장의 요구와 약속을 외면했다. 심지어 그것은 이전 대표가 한 약속이라면서 거리를 두기도 했다. 2030 여성들을 상찬했지만, 이들이 요구한 성평등 정책과 차별금지법 제정은 없던 약속이 되어버렸다. 오만한 권력과 오만한 정당을 향한 유권자들의 평가는 결국 투표장에서 내려졌다. 그 결과가 6·3 지방선거였다.
내년이면 6월 민주항쟁 40년, 노동자대투쟁 40년을 맞는다. 거대한 항쟁으로 군사독재정권을 물리치고 민주화의 물꼬를 튼 위대한 시민항쟁이었다. 하지만 1987년 당시에도 6·29 선언으로 대통령직선제를 얻은 당시 야당은 여당과 밀실에서 개헌안을 합의했다. 당연히 그 개헌안에는 노동자와 민중의 간절한 요구는 제외되었다. 그 결과로 87헌법에는 경제·사회·문화적 권리(사회권)가 거의 반영되지 못했다.
그 헌법에 따라 민주화가 진행되면서 절차적 민주주의는 진전했을지 몰라도 사회적·경제적 불평등은 더욱 심화되었고, 이제 불평등은 기정사실로 고착화되는 지경에 이르고 말았다. 코스피는 9000을 넘어갔지만, 그럴수록 불평등의 현실은 더욱 심각하게 다가온다. AI가 도입되면 될수록 일자리는 줄어든다. 직장조차 구하지 못하는 청년들에게 무엇을 약속할 수 있는가.
민주화 40년인데, 아직 이 정도라면 심각하다. 사회학자 조형근은 최근에 나온 책 <광장비판>에 “민주주의에 대한 최소주의적 접근을 벗어나지 않으면 안 된다. 불평등 축소를 민주주의 수호를 위한 최우선의 과제로 삼아야 한다, 광장에 나선 약한 자들이 힘껏 외친 말은 바로 이것이었다”고 썼다.
질문할수록 민주주의는 또렷해져
최소주의 민주주의마저 위협당하는 상황이 오면 광장에 ‘우리’는 모이겠지만, 이제 우리의 민주주의는 최대 민주주의로 향해야 한다. 그리고 그 민주주의는 새로운 민주주의여야 한다. 그 민주주의는 누가 정해주지 않는다. 그래서 ‘박종철 시민학교’의 모토는 “성급한 결론보다 날카롭게 벼려진 질문을”이다. 광장에서 집약된 시민선언은 새로운 사회에 대한 사회계약이었다. 이에 기초해서 묻고 또 묻자. 우리의 질문이 날카로워질수록 우리가 바라는 민주주의는 더욱 또렷해지리라 믿는다.

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